[재테크뉴스] 정기예금 가입시 주의할 점 (PF대출과 저축은행)

부동산 PF사업의 부실이 저축은행에 전가 리스크

 

지금 금리인상기이다 보니 은행의 정기예금 상품이 큰 인기를 끌고 있습니다.

 

다만 일부 저축은행들이나 제 2금융권에서는 부동산 PF사업에 투자한 상황인데, 부동산 불경기로 인해 PF대출 부실 위험이 상당히 커진 상황입니다.

 

따라서 예금자 보호가 되는 5천만원 이하의 금액만 정기예금에 가입하던지, 아니면 최소한 저축은행의 건전성을 체크 해 보고 예금 가입을 하는 것이 안전해 보입니다.

 

저축은행의 건전성을 알 수 있는 지표는 BIS비율과 고정이하여신비율이라고 하는데, 대원, 대아, 조흥이 건전성이 좋지 못한 것으로 보입니다.

 

 

PF대출이 많았던 제 2금융은 새마을금고이며 전체 PF대출의 30% 가량을 혼자 안고 있으니 주의할 필요가 있어 보입니다.

 

 

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전국 저축은행 건전성 살펴보니… 대원·대아·조흥 ‘경고등’

 

허지윤 기자 입력 2022.10.20

 

저축은행은 처음 가입하는 데 괜찮을까요?” 최근 저축은행과 새마을금고, 농협, 수협, 신협 등 상호금융업계(2금융권)가 내놓는 고금리 예·적금 및 특판 상품에 목돈을 넣어두려다, 과거 ‘저축은행 사태’를 떠올리며 가입을 망설이는 사람들이 늘고 있다.

 

'혹시나’하는 불안감에 고민이 된다면, 저축은행의 경영 지표를 통해 좀 더 튼튼한 곳과 아닌 곳을 선별해 예금자보호 한도인 5000만원 이내로 분산해 예치·불입하는 것도 방법이다. 예금자보호법에 따라 원금과 이자를 합쳐 5000만원 이하 예금은 어떠한 경우에도 전액 보호된다.

 

20일 은행권 정기예금 최고 금리는 4.95%(DGB함께예금), 저축은행권에서 정기예금 최고 금리는 5.95%(동원제일저축은행 회전정기예금)다. 시중은행에 수신 금리 역전을 당한 2금융권이 최근 다시 금리를 올리며 반격에 나섰다. 금리 인상기에 조금이라도 더 이자를 받고 싶은 소비자들은 2금융권 고금리 상품들도 선택지에 올려두고 있다.

 

하지만 이와 동시에 국내 부동산 시장 경기가 급격히 가라앉으면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 비중이 큰 저축은행, 새마을금고 등 2금융권의 경영 건전성과 재무 구조가 악화할 수 있다는 우려 역시 커진 상황이다.

과거 8%대 고금리 후순위채를 발행했던 저축은행들은 2011~2012년 줄줄이 영업이 정지되면서 1만여명의 투자자가 2000억원이 넘는 돈을 잃었었다. 요즘 투자자들 사이에서는 이때의 악몽을 떠올리면서 과거 저축은행 사태가 재현될까 걱정하는 분위기가 형성됐다.

 

다만, 금융권에서는 과거 저축은행 사태 이후 관련 규제가 강화됐기 때문에 과거와 같은 부실 위기가 촉발될 가능성은 적다는 시각도 있다.

 

◇ 불안하다면, 경영 지표 따져보고 5000만원 이내로 분산 투자

 

저축은행의 고금리 상품에 돈을 맡기려는 소비자들은 저축은행 인터넷 홈페이지나 금융감독원 공시를 통해 총자산과 부채, 자기자본, BIS 비율 등 건전성 지표를 살펴볼 필요가 있다.

 

일반적으로 자본적정성을 나타내는 BIS 비율은 8%를 기준으로 이보다 높을수록 안전하다고 평가된다. 연체 기간이 3개월 이상인 고정이하여신액이 여신(대출)총액에서 차지하는 비중을 뜻하는 ‘고정이하여신비율’은 8% 아래로 낮을수록 안전하다고 평가된다.

 

총자산 규모 기준 상위 10위권 저축은행을 비교해보면, 3월 말 기준 BIS 비율이 가장 낮은 곳은 ▲애큐온저축은행(10.17%)이었고, 가장 높은 곳은 ▲SBI저축은행(14.36%)로 나타났다.

 

10곳 중 고정이하여신비율이 가장 낮은 곳은 ▲다올저축은행(1.94%)이고, 가장 높은 곳은 ▲OK저축은행(7.57%)이다. 연체율은 1~4%대로, SBI저축은행의 연체율이 가장 낮았다.

 

전국 79개 저축은행의 경영 정보를 비교해보면, 3월 말 공시 기준 고정이하여신비율 ‘경고등’이 켜진 곳은 ▲대원(40.23%) ▲대아(28.62%) ▲조흥(18.82%) ▲에스앤티(10.48%) 등 4곳이다.

 

BIS 비율이 규제비율보다는 높아 안전한 수준이지만 다른 저축은행보다 상대적으로 낮은 곳은 ▲엠에스(9.71%) ▲CK(9.88%) 등이다. BIS 규제비율은 자산 1조원 이상은 8%, 자산 1조원 미만은 7%로 삼는다.

3월 말 기준 고정이하여신비율이 0%대인 저축은행은 ▲삼정 ▲CK ▲동원제일 ▲유안타 ▲DB 등 5곳으로 집계됐다. 고정이하여신비율 1%대 저축은행은 ▲오투 ▲KB ▲NH ▲BNK ▲하나 ▲더블 ▲흥국 ▲남양 ▲키움예스 ▲DH ▲다올 ▲신한 등 12곳이다.

 

BIS비율이 가장 높은 곳은 ▲부림 ▲스타 ▲에스앤티 등 3곳으로 BIS비율이 30%대다. 그다음 ▲평택 ▲유안타 ▲푸른 ▲한성 ▲오성 ▲삼호 ▲드림 ▲우리금융 저축은행이 BIS비율이 20%대로 집계됐다.

금융감독원에 따르면, 올해 6월말 기준 영업 중인 79개 저축은행의 총여신 연체율은 2.6%로 작년 말(2.5%)보다 0.1%포인트(p) 증가한 것으로 나타났다.

 

79곳의 평균 BIS 비율은 12.88%로, 전년말(13.31%)보다 0.43%p 하락했으나, 규제비율(자산 1조원 이상 8%, 자산 1조원 미만 7%)보다는 높은 수준이다. 고정이하여신비율은 3.3%로, 작년 말보다 0.1%p 내렸다. 다만 이 지표는 잠정치로, 향후 저축은행별 결산 과정 등에서 바뀔 수 있다.

 

◇ 부동산 경기 위축… “PF대출 위기 도화선 될까 우려”

 

저축은행권이 유동성을 확보하기 위해 금리를 올리는 출혈 경쟁을 하는 데다, ‘부동산 PF’ 부실화 위험도 잠재해 있는 것은 사실이다.

 

프로젝트 파이낸싱(PF)은 부동산 개발사업 등 사업(프로젝트)에서 발생하는 현금 흐름, 사업성을 담보로 자금을 조달하는 방식이다. 부동산 PF는 만기가 짧고 담보 가치도 상대적으로 낮아 수익성이 높은 만큼 부실화 위험이 큰 특성이 있다.

 

한국은행에 따르면 은행·보험·여전·저축은행·증권 등 전체 금융권의 PF대출 잔액은 지난 6월 말 기준 112조2000억원으로, 비(非)은행권의 PF대출 비중이 약 75%(83조9000억원)에 달한다.

 

2011년 PF대출 부실 사태 이후 은행권은 PF대출을 크게 늘리지 않은 반면, 비은행권은 사업다각화를 위해 PF대출을 확대했다. 부동산 가격 상승과 투기 수요 증가로 주택 공급 부족 문제가 부각되면서 공급 물량이 늘어난 영향도 있다.

 

새마을금고 부동산 PF잔액은 올해 3월말 기준으로 38조4000억원으로 보험사 다음으로 큰 규모다. 신협, 농협 등까지 포함할 경우 부동산 PF 규모는 금융업권 중 가장 많다.

 

새마을금고는 비주택 부동산 대출 및 PF 부실화 위험이 커지자 대출 기준을 강화한 것으로 알려졌다. 새마을금고 부동산PF 연체율 6.3% 수준으로 여타 여신 대비 높은 것으로 평가된다. 금융권에선 저축은행 사태 이후 규제가 강화했기 때문에 저축은행보다 캐피털 업권의 리스크가 더 크다는 진단도 있다.

 

위지원 한국신용평가 금융·구조화평가본부 실장은 “여전사(여신전문금융사)의 경우 전체 기업대출 중 부동산 관련 대출 비중이 70%를 웃돌고, 작년 말 상호금융, 여전, 저축은행의 기업대출 중 부동산 관련 대출 비중이 50%에 달했다”면서 “올해 3월말 기준으로 은행을 제외한 여전, 저축은행, 보험의 PF대출 연체율이 증가했는데, 이런 추세가 장기화할 경우 2023년 이후의 대응이 어려울 가능성도 있다”고 말했다.

 

서영수 키움증권 금융 총괄 애널리스트는 “상대적으로 자체 유동성 위험이 더 큰 A등급 캐피털과 비은행계 캐피털의 PF만기 리스크도 크다”고 지적했다. 만기가 도래하면서 부실 사업장의 위험이 드러날 수 있다는 의미다.

 

서 총괄은 “부동산 시장 거품(버블)이 주택 공급 확대를 초래하고 그만큼 부동산 PF 시장도 급성장해 이번 부동산 시장 침체기에 가장 먼저 수면 위로 부상하는 금융은 부동산 PF가 될 수밖에 없다”고 경고했다.

 

한편, 금융감독원은 저축은행의 PF대출을 비롯해 제2금융권을 중심으로 손실 흡수능력 제고 및 유동성 확보 등 대응 방안을 재점검하기로 했다. 지난 7월 금감원이 발표한 저축은행 PF대출 사업장 1174곳을 점검한 결과에서 실제 공사가 중단된 PF대출 사업장은 24곳이었다. 또 공정률과 분양률 등이 저조한 ‘요주의 사업장’에 대한 대출 규모는 2조2000억원으로 분석됐다.

 

앞서 이복현 금감원장은 저축은행업계와의 간담회에서 “PF사업장의 공사 중단‧지연 가능성에 대비해 현장실사 등 점검주기를 단축하고 공정률, 분양률 등을 반영한 사업성 평가를 철저히 해 달라”고 주문한 바 있다.

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부동산 PF '뇌관'은 브릿지론…'제2저축은행 사태' 공포

머니투데이 김평화 기자 김하늬 기자

 

[부동산 PF, 돈줄 마른 한겨울②]

 

[편집자주] 강원도 레고랜드발 PF(프로젝트 파이낸싱) 유동화증권 부실 사태 이후 자금 시장이 얼어붙는다. 부동산 PF로 얽힌 건설사, 금융사 등의 손실 우려도 커진다. 재깍재깍 다가오는 유동화 증권의 만기, 하루가 다르게 치솟는 금리 등이 숨통을 조인다. 금융당국도 분주해졌다. 각종 대책을 내놓고 추가 카드도 만지작거린다. 다만 시장의 우려를 잠재울 수 있을지는 미지수다.

 

부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장 '돈맥경화' 현상은 상반기부터 예견됐다. 지방 건설현장 자금조달 절차는 본 PF 전 '다리' 역할을 하는 브릿지론 단계부터 삐꺽댔다.

 

브릿지론 대출에 집중한 캐피탈사들의 부실 가능성이 높아진다. 만기가 다가오는 채권의 차환도 어렵다. 시공사가 두 손을 들면(부도) 그 책임은 고스란히 캐피탈 등 투자사가 떠안는다. 일각에선 '제2의 저축은행사태'를 우려하는 목소리가 나온다.

 

20일 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원에서 받은 '2018년부터 2022년6월까지 캐피탈사의 연도별 부동산PF 대출 현황' 국정감사 자료에 따르면 올해 6월 누적 부동산PF 익스포져(위험 노출액)은 24조9676억원이다. PF대출과 PF채무보증(신용보강)을 더한 금액이다. 전체 대출잔액은 24조8132억원, 채무보증은 1544억원이다.

 

지난해 한해 캐피탈사의 부동산PF 대출 규모는 총 18조3404억원이었다. 올 상반기에 이미 지난해 금액을 훌쩍 넘긴 셈이다. 연체금액도 늘었다. 금감원에 따르면 올 상반기까지 연체잔액은 2290억원, 평균 연체율은 0.9%다. 3년 전인 2019년까지만 해도 연체금액은 한 해 150억원, 연체율은 0.1%에 불과했다. 캐피탈사들이 부동산PF로 눈을 돌린 이후 연체가 늘었다.

 

캐피탈사의 부동산PF 대출 대부분은 브릿지론이다. 만기는 주로 6개월에서 1년으로 부동산PF 대출 중 짧은 편이다. 100억~300억원대 규모로 캐피탈과 저축은행 등 제2금융권에서 많이 참여해왔다. 캐피탈사는 은행이나 저축은행과 달리 대부분의 자금을 자본시장에서 여전채 등으로 조달한다.

 

'브릿지론'이라는 이름 뜻처럼 본 PF로 연결이 돼야 대출금 회수가 가능해진다. 본PF로 연결이 안되면 자금이 묶인다는 의미다. 요즘처럼 브릿지론 차환이 어려운 가운데 시공사가 디폴트를 선언하면 PF 전환이 불가능하다.

 

부동산 PF딜은 여러 대주가 컨소시엄을 구성해 참여하는 게 일반적이다. 브릿지론이 연쇄 부도의 '뇌관'이 될 수 있는 지점이다. 부동산 경기 냉각기에는 PF딜 중 특히 브릿지론이 정상적으로 진행되지 않아 만기연장 등의 조치가 필요할 확률이 높다.

 

김기명 한국투자증권 연구원은 "유동성 압박을 받는 일부 대주가 만기연장 조치에 반대하고 상환을 요구하게 되면 만기연장에 실패하고 상환에도 실패할 경우 나머지 컨소시엄 참여 대주에 리스크가 전이될 수 있다"고 지적했다.

 

더구나 최근 부동산 경기가 얼어붙으면서 사업 프로젝트 자체가 멈춰서는 경우도 많아졌다. 인플레이션 여파로 원자재 비용이 올라 준공부담이 커지고 분양미달 사태가 빈번히 발생하는 등 분양도 장담할 수 없다. 곳곳에서 '빨간불'이 순차적으로 들어오고 있는 상황이다. 건설사들의 부도가 시작되면 캐피탈 등 중소형 금융사가 직격탄을 맞을 것이란 분석이 나온다.

 

자금 시장은 부동산쪽을 외면한다. 브릿지론 차환도, PF 전환도 어렵다. 부동산 시장 자체의 신용이 떨어진건 물론 고금리 문제까지 겹쳐 브릿지론과 PF 모두 신규대출이 극도로 어려워졌다.

 

심리적으로 위축된 투자자들이 금융사나 시공사가 신용으로 발행하는 전단채를 외면하면서다.

 

이경자 삼성증권 연구원은 "현재 부동산 PF 시장 리스크는 브릿지론 단계부터 표면화되고 있다"며 "올들어 브릿지론의 본PF 전환이 지연되는 사례가 늘며 브릿지론의 부실화 가능성이 커졌다"고 밝혔다.

 

이어 "브릿지론을 구성한 투자사들은 주로 후순위채권으로 참여하는 데다 대체로 담보가치가 하락해 있는 경우가 많아 손실이 불가피하다"며 "채무보증과 자산 비중이 높은 증권사나 캐피털, PF대출펀드 중심의 운용사부터 리스크가 커질 것"이라고 지적했다.